一、養旺鋪如養肥豬
　　
　　近年來(lái)專(zhuān)注于南京商鋪投資的溫州人姜友年，40來(lái)歲，清清瘦瘦，很有學(xué)者氣質(zhì)，被南京炒鋪圈內人士公認為“養鋪高手”。在許多溫州人炒鋪一哄而起“撈一把就走人”的躁熱中，在短線(xiàn)鋪價(jià)突上突下的風(fēng)雨飄搖中，姜友年似乎總能一直穩坐釣魚(yú)臺，手頭總有七八個(gè)鋪位不急不躁地慢慢培育著(zhù)，最后他卻取得了比很多短線(xiàn)炒鋪者高出數倍的贏(yíng)利，如今手頭的15個(gè)商鋪總價(jià)位在1800萬(wàn)元以上。
　　
　　但姜友年卻自嘲自己“養鋪高手”的名頭應改為“養豬高手”:你看我投資商鋪的過(guò)程真還就像養豬，先精挑細選價(jià)格便宜但將來(lái)極可能“長(cháng)膘”的商鋪回來(lái)，然后慢慢而耐心地養著(zhù)它，不是誰(shuí)出價(jià)高就租給誰(shuí)，而是精心給它選合適的“食物”，盡心培育著(zhù)它升值“長(cháng)膘”，最后在真正養肥升值后再從容賣(mài)掉它，然后又進(jìn)行下一輪的類(lèi)似飼養過(guò)程。
　　
　　“不過(guò)，養鋪對我來(lái)說(shuō)真是成功的唯一制勝法寶，且其中訣竅甚多�！彼�說(shuō)。
　　
　　街鋪更好養
　　
　　“投資者想要取得商鋪投資的良好收益，‘養鋪’是達到這一目標的重要途徑，投資者可以通過(guò)‘養鋪’取得租金、房?jì)r(jià)雙雙上升的疊加收益�！苯�友年說(shuō)。
　　
　　而時(shí)下商鋪市場(chǎng)上商鋪投資有兩種基本的類(lèi)型可以選擇，一種是商場(chǎng)分割式的商鋪，另一種是獨立式的街鋪。哪種商鋪投資性更好呢？
　　
　　姜友年回答：“我喜歡選擇街鋪。商場(chǎng)分割式商鋪雖然收益確定，但是相鄰關(guān)系復雜，產(chǎn)權經(jīng)營(yíng)管理權等權屬概念含糊，不好培育;而街鋪雖然收益前景不明朗風(fēng)險大，但權屬明晰，可控制性與自主性都很強，受相鄰關(guān)系影響較小，投資者可以根據商鋪價(jià)值變化規律進(jìn)行‘養鋪’，以時(shí)間換得(升值)空間，從而使得投資收益最大化�！�
　　
　　至于應選擇什么樣的街鋪進(jìn)行“養鋪”，姜友年認為：投資者應該選擇有區域發(fā)展規劃、升值潛力尚未完全體現出來(lái)的商鋪來(lái)實(shí)施“養鋪”計劃。
　　
　　而姜友年自己去年選購的5個(gè)小商鋪，全在南京市城西的一個(gè)新開(kāi)發(fā)居住區內的商業(yè)街。
　　
　　精心制訂“養鋪”計劃
　　
　　姜友年一般把自己的“養鋪”計劃分為三個(gè)階段：在居住區剛建成的兩年里，他會(huì )選擇引進(jìn)經(jīng)營(yíng)裝潢、五金、電器或建材等業(yè)種。因為在這一個(gè)時(shí)期里，商圈內最有效、最迫切的商業(yè)需求是家庭裝飾的配套服務(wù)，此時(shí)提供與居家裝飾相關(guān)的服務(wù)能使商鋪變得有價(jià)值，并可取得一定的租金收益。
　　
　　而在兩年以后，家居裝飾進(jìn)入尾聲，人口入住率達到一定水平、尚未達到高峰之際，人們需要的是零售業(yè)的服務(wù)，而此時(shí)大型零售企業(yè)尚未進(jìn)入。這時(shí)姜友年會(huì )把商鋪出租給便利店，因為此時(shí)的便利業(yè)態(tài)最適合社區內服務(wù)需求，其提供的服務(wù)最有價(jià)值，而且租金向上提高，超過(guò)建材裝潢行業(yè)的租金水平，他的商鋪的使用價(jià)值會(huì )得以體現，市場(chǎng)價(jià)格會(huì )開(kāi)始向上攀升。
　　
　　而當商業(yè)街市進(jìn)入成市階段以后，主力商業(yè)紛紛進(jìn)入商圈，姜友年會(huì )給商鋪設定個(gè)性化強、代替難度高的業(yè)種，如時(shí)裝店、鞋店、飾品店。這樣做除了避免與主力商業(yè)正面競爭，減少出租風(fēng)險之外，更重要的一條是為了提高商鋪的產(chǎn)租能力而引進(jìn)邊際利潤高、租金承受能力強的業(yè)種，在他取得較高的租金收益的同時(shí)，還間接地提升了商鋪的市場(chǎng)價(jià)格，因為此時(shí)商鋪市場(chǎng)上一般的定位方法就是以租金收益作為參數來(lái)研究、分析、制訂商鋪的市場(chǎng)價(jià)格的。
　　
　　姜友年自信地說(shuō)：“最后我這5個(gè)商鋪的情況肯定如以前我操作過(guò)的商鋪一樣，租金呈穩定的曲線(xiàn)上升，低開(kāi)高走、逐漸推升，而升高的租金不但指示著(zhù)我商鋪投資的年租金收入在增加，而且提示著(zhù)我的商鋪售價(jià)在上漲�！�
　　
　　二、商鋪投資進(jìn)入“技術(shù)時(shí)代”
　　
　　從2005年的市場(chǎng)情況來(lái)看，全國各大城市越來(lái)越多的新商鋪投入使用，同時(shí)越來(lái)越多的投資人關(guān)注著(zhù)商鋪投資中的寶藏，顯然商鋪投資已告別了“能輕易買(mǎi)到原始股的童話(huà)時(shí)代”，所以我們的投資者需要有基本的投資技巧和賺錢(qián)門(mén)道。
　　
　　介紹商鋪投資技術(shù)的資料開(kāi)始大量涌現，但商鋪投資最基本三個(gè)黃金法則是：1，人氣；2，位置；3，供求關(guān)系。
　　
　　告別“童話(huà)時(shí)代”
　　
　　香港人把投資分為“金、銀、銅、鐵”四個(gè)檔次，而把商鋪投資列為“金”。在1995-1997年之間，臨近香港的廣州人得香港人投資真傳之先，他們中一些人率先悄悄投資商鋪，取得了“驢打滾”式的令人匝舌的極高投資回報率。
　　
　　1999年后，溫州、永康、金華等地的浙江人，開(kāi)始續寫(xiě)中國商鋪投資的早期童話(huà)。他們在江浙、上海等地購買(mǎi)的商鋪在短短二三年里，價(jià)格翻了好幾倍。
　　
　　2000年后，商鋪投資獲得高額利潤的普遍現象開(kāi)始被越來(lái)越多的人關(guān)注，“買(mǎi)股不如買(mǎi)鋪”、“一鋪養三代”等投資格言開(kāi)始出現。
　　
　　然而在2003、2004這兩年里，全國商鋪投資悄然升溫，越來(lái)越多的投資人開(kāi)始關(guān)注買(mǎi)鋪機會(huì )，同時(shí)全國各大城市新建投入的商鋪也越來(lái)越多，一些還抱著(zhù)“逢鋪就買(mǎi)、買(mǎi)了就賺”觀(guān)念的投資人開(kāi)始遭遇商鋪投資風(fēng)險：風(fēng)險之一，是在全國某些偏僻區域出現了商鋪開(kāi)發(fā)過(guò)熱、投資者非理性跟風(fēng)被套的現象。比如在山東某個(gè)以炒作“黃�！倍�聞名的農業(yè)小城，加上農業(yè)人口全縣不足40萬(wàn)人，卻大建商貿城80萬(wàn)平方米，結果那些不聞不問(wèn)、逢鋪就買(mǎi)的外地投資者，商鋪閑置；風(fēng)險之二，是在全國各大城市中都出現了少量“死鋪”。這些“死鋪”，有的地勢太偏沒(méi)有人氣，有的在某商業(yè)區商鋪數量太多而被“輪空”，有的是在城市改造過(guò)程中被大量人口遷出的二手商鋪。
　　
　　然而從目前2005年的市場(chǎng)情況來(lái)看，雖然商鋪投資開(kāi)始告別“買(mǎi)了就賺的原始股童話(huà)時(shí)代”，但是仍大有可為，一些有利因素也令投資者怦然心動(dòng):其一是中國商業(yè)每年高速發(fā)展，刺激著(zhù)商鋪需求。在中國各大城市，盡管目前多已商鋪林立，但近十年來(lái)商業(yè)銷(xiāo)售額每年都以至少8%的幅度遞增，而每年商鋪總量的增長(cháng)卻低于此速度，揭示著(zhù)總體而言中國商業(yè)的發(fā)展仍需要新建更多的商鋪;其二是土地市場(chǎng)正在規范，限制商鋪開(kāi)發(fā)與供應過(guò)熱。如國務(wù)院下達了《規范土地市場(chǎng)通知》，而上海市在此之前已開(kāi)始實(shí)施類(lèi)似的“127號文件”，限制隨意更改土地性質(zhì)為商業(yè)用地，這無(wú)疑保護著(zhù)商鋪價(jià)格健康平穩地上升。
　　
　　“技術(shù)時(shí)代”的賺錢(qián)機會(huì )
　　
　　中國商鋪投資告別“童話(huà)時(shí)代”而進(jìn)入“技術(shù)時(shí)代”之時(shí)，我們只有從實(shí)戰中摸索出真本領(lǐng)，才能以理性和智慧穩賺！
　　
　　那么“技術(shù)時(shí)代”的賺錢(qián)機會(huì )在哪里呢？
　　
　　首先，雖然各地的商鋪投資被一致看好，但商鋪是一種地域性、個(gè)性化十分強的產(chǎn)品，不同區域商鋪的獨立特征很明顯，所以在同一時(shí)期肯定“有的商鋪是海水，有的商鋪是火焰”，投資價(jià)值大相徑庭，決不能不作比較地“逢鋪就買(mǎi)”。
　　
　　其次要關(guān)注各地的動(dòng)態(tài)發(fā)展，特別是宏觀(guān)經(jīng)濟、城市發(fā)展、規劃方面的信息，商鋪價(jià)值的改變往往隱藏這些變化之中。
　　
　　比如上海商鋪為什么能在近年升值幅度最大且上升平衡？這顯然與其國際大都市的進(jìn)軍步伐和政府部門(mén)的合理城市規劃這兩點(diǎn)變化密不可分。再如近年廣州、北京兩地商鋪價(jià)值為什么會(huì )較長(cháng)低迷、最近上揚，這顯然與以下三個(gè)變化密不可分：當時(shí)商業(yè)活動(dòng)受SARS打擊較大;其后政府推出了多項扶植政策;最近吸引了大量國際投資客涌進(jìn)。
　　
　　與此同時(shí)，交通環(huán)境的變化也是影響商鋪投資的一個(gè)重大因素。比如最近一些城市的交通改善明顯，催生了不少新的商業(yè)熱點(diǎn)和商業(yè)旺地，如主題商嘗shoppingmall（大型購物中心）、地鐵商鋪、大型小區商鋪、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪等。特別是最近一些城市的地鐵建設熱潮，使地鐵商鋪的行情一浪高過(guò)一浪，帶給了很多投資者賺錢(qián)機會(huì )。
　　
　　“技術(shù)時(shí)代”的賺錢(qián)要點(diǎn)
　　
　　在商鋪投資的技術(shù)時(shí)代里，短期投資的操作要點(diǎn)是“跟行情、跟莊家、押黑馬”。
　　
　　商鋪短期投資，其投機成份更多一些，這就要求投資人要具備良好的市場(chǎng)敏感度和準確判斷力才能賺錢(qián)，否則很可能反被套住，或割肉放血。其實(shí)就商鋪的投資特性來(lái)說(shuō)，短期投資風(fēng)險大、回報低，不適宜“玩短線(xiàn)”。
　　
　　為此我們需要更加講究投資技巧，而商鋪投資最基本的三個(gè)黃金法則是：1，人氣；2，位置；3，供求關(guān)系。
　　
　　只有做好以上3個(gè)要點(diǎn)的功課，我們才能真正把本錢(qián)下在一個(gè)黃金鋪位上，不久的將來(lái)也才能看著(zhù)它給我們帶來(lái)滾滾財源！
　　
　　三、如何考察店鋪價(jià)值
　　
　　時(shí)至今日，“商鋪是金”的說(shuō)法已經(jīng)深入人心，每個(gè)在售的商鋪物業(yè)都吸引了大量準備開(kāi)店的投資者。然而，由于缺乏專(zhuān)業(yè)指導和對市場(chǎng)的盲從，在商鋪投資方面普遍存在很大的失誤，給投資人帶來(lái)較大的潛在風(fēng)險。
　　
　　什么是好的商鋪物業(yè)
　　
　　好的商鋪一般具備如下特性:適用行業(yè)廣泛、人流量大、目標人流檔次高。在這個(gè)意義上，一些甲級商廈的底層或低層商鋪是最佳的商鋪，因為甲級寫(xiě)字樓的大量人流代表較高的消費力量;而成熟的商業(yè)街也是不錯的商鋪，有著(zhù)天然的人流量……事實(shí)上，一些含金量高的商鋪物業(yè)往往被發(fā)展商保留作為長(cháng)期投資，能夠進(jìn)入市場(chǎng)流通的較少。
　　
　　應當認識到，能夠在市場(chǎng)以出售形式換現的商鋪，往往已經(jīng)屬于第二流的品種，投資的時(shí)候才應當慎之又慎。在交通便利、人流易達的地方是首先要被考慮的，所以底鋪遠遠好于在樓上的鋪位；同時(shí)，要區分人流的種類(lèi)，休閑人流的價(jià)值要遠遠高于交通人流，前者如商業(yè)中心、娛樂(lè )中心，后者如地鐵通道等；人氣也是另外一個(gè)重要指標，要看看周邊商業(yè)是否已經(jīng)或者預期成勢，周邊是否有重要的顧客來(lái)源等；值得提出的是，狹窄街道形成的雙邊型商鋪結構比寬闊馬路造成的雙單邊商鋪結構有利得多；商鋪平面結構也很重要，一方面要有較寬的門(mén)面接觸顧客，另一方面也希求方正的格局便于店堂布置。
　　
　　現在，較多出售的是位于商廈內部的分割鋪位，記者認為，這是商鋪投資中風(fēng)險因素最多的一種。因為位于商廈內部，會(huì )受到商廈管理者經(jīng)營(yíng)思想和經(jīng)營(yíng)水平的制約，還會(huì )受到商廈內其他經(jīng)營(yíng)者的影響。無(wú)論怎樣，首先應該選擇臨街或者盡量靠近出入口的鋪位，形成商廈內部和外部左右逢源之勢，并且一旦有空租，總是位置不佳的首當其沖。